住宅ローン残高〜田舎OLセツヤクの心得〜
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繰上返済のシミュレーション

 繰上返済の試算

 ◆繰上しなかった場合の返済額

項目 借入額 月々の支払額
借入額 1500万円
優遇固定金利/期間 1.36%/3年 4万円(ボーナス払い3.8万円)
変動金利(仮定) 2.365% 4.75万円(ボ4万円)
支払い期間 33年8ヶ月 支払利息
総支払額 2196万円 約696万円
 ※ 変動金利は、金融機関の現在の変動金利を残り全期間に適用しての試算になっています。



 あくまでも大雑把な試算ですが・・・驚きますよね。
 借入額の大きさと、33年も支払い続けるとこんなに大金になるんですね・・・。

 毎月の支払額をかなり余裕を持たせていますが、それでもこうやって計算すると頑張って繰り上げたいと思ってしまいます。

 では繰上返済をした場合の支払利息の軽減効果はどのくらいなのかをシュミレーションしました。

 ◆繰上返済シュミレーション その前に・・・

 「繰上返済」「シュミレーション」で検索をかけると、様々な金融機関の試算コーナーが引っかかりますが、それって1回だけの試算なんですよね。
 ワタシが知りたいのは、返済期間中の何年目にいくら、その次は2年後にいくら、その間に金利が変わった場合、などのような、複数回の繰上返済を実施した場合の試算結果なんです。

 色々探してやっと見つけたのが、みかローンさんの「高性能住宅ローンシュミレーター」。
 このシュミレーターは、まさにワタシの求めるモノでした。



 ◆繰上返済シュミレーション

 【繰上条件1】
 ・毎年2月に繰上返済を行う(10年間)。 → 期間短縮
 ・金額は80万円
 ・3年目の固定期間終了後に300万円を返済(満期になる保険を使う) → 支払額軽減
 ■試算結果■
返済期間  33年8ヶ月 → 11年11ヶ月  21年9ヶ月の短縮
支払利息  696万円 → 163万円  約533万円の軽減

 【繰上条件2】
 ・固定期間終了時に200万円を繰上返済。 → 期間短縮
 ・3年目の固定期間終了後に300万円を返済(満期になる保険を使う) → 支払額軽減
 ・10年目終了後に600万円を繰上返済する。 → 期間短縮
 ■試算結果■
返済期間  33年8ヶ月 → 13年10ヶ月  19年10ヶ月の短縮
支払利息  696万円 → 228万円  約468万円の軽減

 と、このように繰上返済がとてつもなくお得なことがわかります。

 また繰上返済には2種類あります。
・期間短縮型
 月々の支払額はそのままにし、支払い期間を短くする。利息軽減効果は高いが、一度短くした期間を再度延ばすことができないので、金利上昇時のリスクが高くなります。

・返済額軽減型
 支払い期間はそのままに、月々の支払額を軽減する。金利が上昇した場合などに対応可能な余裕を多く持つことができるので、金利上昇へのリスク対策効果が大きくなる。

 住宅ローンの控除を受ける条件として「支払い期間が10年以上残っていること」等がありますので、短縮ばかりをするよりも、軽減型と組み合わせるのが良いと思います。
 支払額が軽減されれば、その分を繰上返済積立にまわすことも出来るし、この不況の折ですから、給与カットなどの場合にも有効かと思います。

 ワタシの上記試算も短縮と軽減を組み合わせています。









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